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Energieausweis: Pflichten für Eigentümer beim Verkauf
Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, Gültigkeit, Pflichtangaben im Inserat und was das neue Gebäudemodernisierungsgesetz ändert, kompakt zusammengefasst.
Das Wichtigste in Kürze
Beim Verkauf brauchen Sie einen gültigen Energieausweis. Er gilt zehn Jahre und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Schon das Inserat nennt fünf Pflichtangaben daraus, etwa Effizienzklasse und Energieträger. Verstöße kosten bis zu 10.000 Euro Bußgeld. Seit 29. Juli 2026 steht das alles im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat.
Der Energieausweis ist beim Verkauf keine Formalie, sondern gesetzliche Pflicht. Wer ohne gültigen Ausweis inseriert oder besichtigt, riskiert ein Bußgeld. Die gute Nachricht: Die Regeln sind überschaubar, und mit etwas Vorlauf ist der Ausweis schnell beschafft.
Neuer Name, gleiche Pflichten
Bis Juli 2026 hieß das maßgebliche Gesetz Gebäudeenergiegesetz (GEG). Mit der Novelle, die am 29. Juli 2026 in Kraft getreten ist, heißt es Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für Verkäufer bleiben die bekannten Paragraphen der Anker: § 80 regelt Ausstellung und Vorlage, § 87 die Angaben im Inserat, § 108 die Bußgelder. Die Änderungen am Energieausweis selbst greifen erst zum 1. Januar 2027. Bis dahin werden Ausweise nach den bisherigen Regeln ausgestellt.
Wann Sie den Ausweis brauchen
Die Pflichten folgen dem Ablauf eines Verkaufs:
| Pflicht | Zeitpunkt | Grundlage |
|---|---|---|
| Ausweis beschaffen | vor dem Vermarktungsstart | § 80 |
| Pflichtangaben nennen | ab der ersten Anzeige | § 87 |
| Ausweis vorlegen | spätestens bei der Besichtigung | § 80 |
| Ausweis oder Kopie übergeben | unverzüglich nach dem Kaufvertrag | § 80 |
Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis unaufgefordert vorgelegt werden. Es genügt, ihn gut sichtbar auszuhängen oder auszulegen. Findet keine Besichtigung statt, etwa bei einem Verkauf an einen Anleger nach Aktenlage, legen Sie ihn unverzüglich vor, spätestens wenn der Interessent danach fragt. Diese Pflichten treffen den Verkäufer und, wenn einer beauftragt ist, auch den Makler.
Bei einer Eigentumswohnung ist der Ausweis für das ganze Gebäude maßgeblich. Ihn hat in der Regel die Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft. Fragen Sie früh danach, denn ein fehlender Ausweis lässt sich nicht von einem einzelnen Eigentümer nebenbei erstellen.
Die Pflichtangaben im Inserat
Schon im Inserat, ob Zeitung oder Immobilienportal, sind die energetischen Kennwerte zu nennen. Bei Wohngebäuden sind es fünf:
- Art des Ausweises: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
- Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch laut Ausweis
- wesentlicher Energieträger der Heizung
- Baujahr laut Ausweis
- Energieeffizienzklasse
Am einfachsten ist es, den Ausweis vor dem ersten Inserat in der Hand zu haben. Dann stimmen die Angaben von Anfang an, und niemand muss eine Anzeige nachträglich korrigieren.
Verbrauchs- oder Bedarfsausweis?
- Verbrauchsausweis: basiert auf den tatsächlichen Verbräuchen der letzten Jahre. Er ist günstiger, hängt aber vom Verhalten der Bewohner ab. Ein Haus mit sparsamen Bewohnern sieht darin besser aus, als es ist.
- Bedarfsausweis: ein rechnerisches Gutachten zum baulichen Zustand, unabhängig vom Nutzerverhalten. Für Käufer ist er die aussagekräftigere Grundlage.
Bis Ende 2026 gilt: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, es sei denn, das Haus erreicht mindestens den Wärmeschutz der Verordnung von 1977. Mit dem GModG ändern sich die Regeln zum 1. Januar 2027, unter anderem bei der Frage, wann ein Bedarfsausweis Pflicht ist. Wer jetzt einen Ausweis beauftragt, sollte mit dem Aussteller klären, welche Fassung gilt.
Gültigkeit, Aussteller und Ausnahmen
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Prüfen Sie vor dem Verkaufsstart also zuerst das Ausstellungsdatum. Ausstellen dürfen ihn nur berechtigte Fachleute, etwa Energieberater, Architekten oder Ingenieure mit entsprechender Qualifikation. Ein Verbrauchsausweis ist meist schnell erstellt, der Bedarfsausweis braucht wegen Vor-Ort-Termin und Berechnung etwas Vorlauf.
Ausgenommen von der Ausweispflicht sind unter anderem Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude. Gerade in Berlin stehen viele Altbauten unter Denkmalschutz. Ob Ihr Haus dazugehört, verrät die Denkmalliste des Landes. Ein Energieausweis kann trotzdem sinnvoll sein, weil Käufer und Banken nach dem energetischen Zustand fragen.
Bußgelder
Wer den Ausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder die Pflichtangaben im Inserat weglässt, handelt ordnungswidrig. § 108 GModG sieht dafür Bußgelder bis zu 10.000 Euro vor. Zuständig sind die Behörden der Länder. Wie hoch ein Bußgeld im Einzelfall ausfällt, hängt vom Verstoß ab, das Risiko lohnt sich aber in keinem Fall.
Warum das Thema preisrelevant ist
Käufer lesen die Effizienzklasse heute wie ein Preisschild: Sie kalkulieren Sanierungskosten und Finanzierung direkt mit ein. Ein guter energetischer Zustand ist damit ein Verkaufsargument, ein schlechter gehört ehrlich eingepreist, bevor es die Verhandlung tut. Wie stark Lage, Zustand und Energieklasse den Preis in Berlin bewegen, zeigt der Beitrag zu den Immobilienpreisen in Berlin.
Beides fließt in unsere kostenlose Bewertung ein. Alle Unterlagen fürs Inserat, vom Energieausweis bis zum Grundbuchauszug, stellen wir im Zuge des Verkaufs zusammen. Wer ein Haus geerbt hat, findet die übrigen Schritte im Ratgeber geerbtes Haus verkaufen.
Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung im Einzelfall.
Quellen
- § 80 GModG: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, Gesetze im Internet
- § 87 GModG: Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige, Gesetze im Internet
- § 108 GModG: Bußgeldvorschriften, Gesetze im Internet
- Infoportal zum Gebäudemodernisierungsgesetz, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung
Häufige Fragen
Brauche ich beim Verkauf einer Immobilie einen Energieausweis?
Ja. Wer ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, muss einen gültigen Energieausweis haben und ihn Kaufinteressenten vorlegen (§ 80 GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Ausnahmen gibt es unter anderem für Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude.
Wann muss ich den Energieausweis vorlegen?
Spätestens bei der Besichtigung, unaufgefordert. Ein gut sichtbarer Aushang während der Besichtigung genügt. Findet keine Besichtigung statt, legen Sie ihn unverzüglich vor, spätestens wenn der Interessent danach fragt. Nach dem Kaufvertrag übergeben Sie den Ausweis oder eine Kopie an den Käufer.
Welche Angaben aus dem Energieausweis gehören ins Inserat?
Bei Wohngebäuden fünf: die Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch), der Endenergiekennwert, der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr laut Ausweis und die Effizienzklasse. Das gilt für Zeitungsanzeigen ebenso wie für Immobilienportale (§ 87 GModG).
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Zehn Jahre ab Ausstellung. Wird das Gebäude in dieser Zeit umfassend energetisch verändert, ist ein neuer Ausweis sinnvoll, weil der alte den Zustand nicht mehr abbildet.
Welches Bußgeld droht ohne Energieausweis?
Wer den Ausweis nicht oder nicht rechtzeitig vorlegt oder die Pflichtangaben im Inserat weglässt, handelt ordnungswidrig. Möglich sind Bußgelder bis zu 10.000 Euro (§ 108 GModG).
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Welcher ist Pflicht?
Bis Ende 2026 gilt: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, sofern das Haus nicht mindestens den Wärmeschutz von 1977 erreicht. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ändern sich die Regeln zum 1. Januar 2027. Lassen Sie vor der Beauftragung prüfen, welcher Ausweis dann zulässig ist.
