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Geerbtes Haus verkaufen: Fristen, Steuern, Erbengemeinschaft
Zwischen Trauer und Grundbuch: Was Erben vor dem Verkauf klären sollten, von der Spekulationsfrist bis zur zerstrittenen Erbengemeinschaft.
Das Wichtigste in Kürze
Erben weisen ihr Erbrecht mit Erbschein oder notariellem Testament nach und lassen das Grundbuch berichtigen, innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei. Die Spekulationsfrist des Erblassers läuft weiter. Erbschaftsteuer fällt erst über den Freibeträgen an, für Kinder 400.000 Euro je Elternteil. Mehrere Erben können nur gemeinsam verkaufen.
Ein geerbtes Haus ist selten nur eine Immobilie. Es ist ein Zuhause voller Geschichte, und gleichzeitig eine Entscheidung, die Geld, Fristen und manchmal die Familie betrifft. Der Reihe nach, in fünf Schritten.
Schritt 1: Erbe nachweisen und Grundbuch berichtigen
Bevor verkauft werden kann, muss das Grundbuch berichtigt werden. Die Erben werden als neue Eigentümer eingetragen, bei mehreren Erben zunächst als Erbengemeinschaft. Das Grundbuchamt verlangt dafür einen Nachweis der Erbfolge (§ 35 GBO): meist den Erbschein vom Nachlassgericht. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, genügt in der Regel dieses mit dem Eröffnungsprotokoll.
Eine Frist für den Antrag gibt es nicht, wohl aber einen Anreiz: Wird die Eintragung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie gebührenfrei. Das regelt Nummer 14110 im Kostenverzeichnis des Gerichts- und Notarkostengesetzes. Wer ohnehin verkaufen will, sollte die Berichtigung früh anstoßen, denn ohne sie kann kein Käufer eingetragen werden.
Schritt 2: Unterlagen zusammentragen
Ohne vollständige Akte stockt später jeder Verkauf. Käufer und ihre Banken fragen erfahrungsgemäß nach diesen Unterlagen:
- aktueller Grundbuchauszug und Flurkarte
- Baupläne, Baugenehmigung und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis, der beim Verkauf Pflicht ist (mehr dazu im Beitrag zum Energieausweis beim Verkauf)
- Grundsteuerbescheid und Gebäudeversicherung
- bei vermieteten Häusern: Mietverträge, Kautionen, Abrechnungen
- bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft
Gerade bei älteren Häusern fehlt oft etwas. Pläne lassen sich meist beim Bauaktenarchiv des Bezirks einsehen, das kostet Zeit, aber selten viel Geld.
Schritt 3: Steuern prüfen
Beim geerbten Haus sind zwei Steuern zu unterscheiden.
Die Erbschaftsteuer fällt auf das Erbe selbst an, aber erst oberhalb der Freibeträge nach § 16 ErbStG:
| Erbe | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte, eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kind, Stiefkind | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € |
Bewohnte der Erblasser das Haus selbst, kann es für Ehegatten und Kinder als Familienheim sogar ganz steuerfrei sein, wenn sie selbst einziehen und zehn Jahre darin wohnen (für Kinder bis 200 Quadratmeter Wohnfläche). Wer verkauft, verliert diese Befreiung in aller Regel rückwirkend. Das gehört in die Rechnung, bevor Sie sich für den Verkauf entscheiden.
Die Einkommensteuer betrifft nur den Gewinn aus dem Verkauf. Hier zählt die Spekulationsfrist des Erblassers weiter: Hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf steuerfrei, egal wie kurz Sie es besitzen. Die Details, auch zu Abfindungen unter Erben, die steuerlich als Kauf gelten können, stehen im Ratgeber zur Spekulationsfrist.
Schritt 4: Einig werden in der Erbengemeinschaft
Mehrere Erben können über das Haus nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Ein Verkauf braucht also alle Unterschriften. Zugleich kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Daraus ergeben sich vier Wege:
- Gemeinsamer Verkauf an einen Dritten, der Erlös wird nach den Erbquoten geteilt.
- Übernahme durch einen Erben, der die anderen auszahlt.
- Verkauf eines Erbteils: Ein Miterbe verkauft seinen Anteil am Nachlass notariell. Die übrigen Miterben haben dabei ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).
- Teilungsversteigerung als letzter Ausweg, wenn keine Einigung gelingt.
Der vierte Weg bringt fast immer weniger als ein geordneter freier Verkauf, warum, erklärt der Beitrag zur Teilungsversteigerung. Für die ersten drei Wege ist eine neutrale, belegte Bewertung oft der Schlüssel, um festgefahrene Gespräche wieder zu lösen. Wer eine Zahl auf dem Tisch hat, verhandelt über Fakten statt über Gefühle. Wer was entscheiden darf, wie man Miterben auszahlt und was gilt, wenn einer im Haus wohnt, steht ausführlich im Ratgeber Erbengemeinschaft: Haus verkaufen.
Wann ein geerbtes Haus nicht verkauft werden darf
Manchmal ist der Verkaufswunsch klar, aber rechtlich noch nicht möglich. Fünf Fälle kommen in der Praxis immer wieder vor:
| Fall | Was gilt |
|---|---|
| Ein Miterbe stimmt nicht zu | Ohne alle Unterschriften kein Verkauf (§ 2040 BGB). Ausweg: Einigung, Erbteilverkauf oder Teilungsversteigerung. |
| Testamentsvollstreckung angeordnet | Verkaufen darf nur der Testamentsvollstrecker, die Erben selbst nicht (§§ 2205, 2211 BGB). |
| Sie sind nur Vorerbe | Ohne Zustimmung des Nacherben wird der Verkauf mit dem Nacherbfall unwirksam (§ 2113 BGB), außer der Erblasser hat Sie davon befreit. |
| Ein Erbe ist minderjährig | Der Verkauf braucht die Genehmigung des Familiengerichts, das dauert erfahrungsgemäß einige Wochen. |
| Teilung im Testament ausgeschlossen | Kein Miterbe kann die Aufteilung erzwingen, längstens 30 Jahre (§ 2044 BGB). Gemeinsam verkaufen dürfen die Erben trotzdem. |
Kein Verkaufshindernis ist dagegen ein Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch, etwa für den überlebenden Elternteil. Das Haus lässt sich verkaufen, das Recht bleibt aber bestehen und geht auf den Käufer über. Der Käuferkreis wird dadurch kleiner und der Preis niedriger, deshalb lohnt vorher das Gespräch mit dem Berechtigten, ob er auf das Recht gegen Ausgleich verzichtet.
Und noch ein Punkt vor jedem Verkauf: Wer das Haus verkauft, nimmt das Erbe damit an. Die Ausschlagungsfrist von sechs Wochen (§ 1944 BGB) ist dann vorbei, auch für Schulden im Nachlass. Ist unklar, ob der Nachlass überschuldet ist, sollte das zuerst geprüft werden.
Schritt 5: Wert ermitteln und verkaufen
Bevor ein Preis feststeht, stellen sich praktische Fragen: Wird das Haus leer übergeben oder ist es vermietet? Muss es geräumt werden? Lohnt eine kleine Renovierung, oder kaufen die meisten Interessenten ohnehin, um selbst zu sanieren? Was Häuser in Berlin derzeit bringen, steht im Beitrag zu den Hauspreisen in Berlin. Die Alternative zum Verkauf rechnet der Beitrag verkaufen oder vermieten durch.
Ein Beispiel
Drei Geschwister erben 2026 das Haus ihrer Mutter, die es 1998 gekauft hat. Weitere Erbschaft gibt es nicht. Die Zahlen sind ausgedacht, die Rechnung folgt dem Gesetz:
| Frage | Ergebnis |
|---|---|
| Wert des Hauses | 600.000 € |
| Anteil je Kind | 200.000 € |
| Freibetrag je Kind | 400.000 € |
| Erbschaftsteuer | keine, der Anteil liegt darunter |
| Spekulationsfrist der Mutter | seit Jahren abgelaufen |
| Einkommensteuer beim Verkauf | keine |
| Grundbuchberichtigung bis 2028 | gebührenfrei |
Steuerlich ist der Weg in diesem Fall frei. Offen bleibt nur, ob sich die drei auf Preis und Zeitpunkt einigen.
Verkaufen mit Plan
Weil wir aus der Hausverwaltung kommen, wissen wir, welche Unterlagen Käufer und Banken sehen wollen, und besorgen Fehlendes selbst. Wie ein Verkauf bei uns abläuft, zeigt die Verkaufsseite. Der erste Schritt kostet nichts: eine kostenlose Bewertung mit ehrlicher Einordnung, auch wenn sie „erst mal behalten” lautet.
Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung. Verbindliche Steuerauskünfte gibt Ihr Steuerberater, erbrechtliche Fragen klärt ein Notar oder Anwalt.
Quellen
- § 16 Erbschaftsteuergesetz: Freibeträge, Gesetze im Internet
- § 13 ErbStG: Steuerbefreiungen, unter anderem Familienheim, Gesetze im Internet
- § 2113 BGB: Verfügungen des Vorerben über Grundstücke, Gesetze im Internet
- § 23 Einkommensteuergesetz: Private Veräußerungsgeschäfte, Gesetze im Internet
- Kostenverzeichnis zum GNotKG, Nummer 14110, Gesetze im Internet
Häufige Fragen
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich ein geerbtes Haus verkaufe?
Einkommensteuer fällt nur an, wenn zwischen dem Kauf durch den Erblasser und Ihrem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und keine Ausnahme für Eigennutzung greift. Die Frist des Erblassers läuft weiter (§ 23 Absatz 1 Satz 3 EStG). Davon getrennt ist die Erbschaftsteuer, die auf das Erbe selbst anfällt, sofern es die Freibeträge übersteigt.
Wie hoch sind die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer?
Nach § 16 ErbStG bleiben für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro steuerfrei, für Kinder 400.000 Euro je Elternteil, für Enkel 200.000 Euro. Geschwister, Nichten und Neffen haben nur 20.000 Euro. Die Freibeträge gelten je Erwerber und erneuern sich nach zehn Jahren.
Brauche ich einen Erbschein, um das Haus zu verkaufen?
Das Grundbuchamt verlangt einen Nachweis der Erbfolge. Das ist in der Regel ein Erbschein. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt meist dieses zusammen mit dem Protokoll über die Eröffnung durch das Nachlassgericht (§ 35 GBO).
Kann ein Miterbe den Verkauf des geerbten Hauses blockieren?
Über das Haus können die Erben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB), ein Verkauf braucht also alle Unterschriften. Zugleich kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Kommt keine Einigung zustande, droht am Ende die Teilungsversteigerung.
Entfällt die Steuerbefreiung fürs Familienheim, wenn ich verkaufe?
In aller Regel ja. Kinder erben das selbst genutzte Elternhaus bis 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei, wenn sie selbst einziehen und zehn Jahre darin wohnen (§ 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG). Verkaufen sie vorher, entfällt die Befreiung rückwirkend, außer zwingende Gründe hindern sie an der Selbstnutzung.
Wann darf ein geerbtes Haus nicht verkauft werden?
Wenn nicht alle Miterben zustimmen (§ 2040 BGB), wenn ein Testamentsvollstrecker eingesetzt ist (dann verkauft er, nicht die Erben), wenn Sie nur Vorerbe sind und der Nacherbe nicht zustimmt (§ 2113 BGB) oder wenn ein minderjähriger Erbe beteiligt ist und das Familiengericht den Verkauf noch nicht genehmigt hat. Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht verhindert den Verkauf dagegen nicht, es geht aber auf den Käufer über.
Bis wann muss ich das Grundbuch nach einem Erbfall berichtigen?
Eine feste Pflichtfrist gibt es nicht, aber einen guten Grund zur Eile: Beantragen Sie die Eintragung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, erhebt das Grundbuchamt dafür keine Gebühr (Nummer 14110 Kostenverzeichnis GNotKG).
