Verkaufen, bevor der Hammer fällt.
Ab dem Versteigerungsvermerk läuft die Uhr, aber sie läuft nicht gegen Sie. Bis zum Zuschlag darf die Immobilie jederzeit frei verkauft werden. Ein gut vorbereiteter Verkauf am Markt erzielt fast immer mehr als das Meistgebot im Termin und beendet das Verfahren, bevor Gericht und Gläubiger den Preis bestimmen.
Wir stimmen uns mit Bank und Gläubigern ab, beschaffen die Unterlagen und bringen geprüfte Käufer an den Tisch, diskret und in Wochen statt Monaten.
Sie haben eine Immobilie im Verfahren oder rechnen damit, dass es dazu kommt? Dann sprechen Sie mit uns, bevor der Termin feststeht. Ein Gespräch kostet nichts und Sie wissen danach, welche Wege Ihnen noch offen stehen.
Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?
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Meistens beginnt es nicht mit dem Gericht, sondern mit einer Finanzierung, die kippt. Jobverlust, Trennung, Krankheit, eine Erbengemeinschaft, die sich nicht einigt, oder schlicht eine Anschlussfinanzierung, die plötzlich doppelt so teuer ist. Zwei offene Raten reichen, dann darf die Bank kündigen. Bis dahin vergeht aber Zeit, denn erst kommen Mahnungen, meist ein Gespräch, manchmal eine Stundung. Wer diese Monate nutzt, entscheidet noch selbst, ob und wann verkauft wird.
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Kommt keine Einigung zustande, kündigt die Bank das Darlehen, und die gesamte Restschuld wird auf einen Schlag fällig. Vollstrecken kann sie trotzdem nur mit einem Titel. Den hat sie in aller Regel längst, weil sich der Eigentümer in der notariellen Grundschuldbestellung fast immer „der sofortigen Zwangsvollstreckung“ unterwirft. Ein Prozess entfällt damit. Die Bank braucht nur noch eine vollstreckbare Ausfertigung samt Klausel, lässt sie zustellen und kann loslegen.
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Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Immobilie, dort die Abteilung Vollstreckungsgericht. Mit dem Antrag gehen Titel, Klausel und Zustellungsnachweis ein. Geprüft wird nur die Form. Ob die Forderung der Höhe nach berechtigt ist, klärt das Gericht an dieser Stelle nicht. Und es bleibt selten bei einem Gläubiger, denn auch Finanzamt, Gemeinde oder eine WEG mit offenem Hausgeld können dem Verfahren beitreten und es parallel betreiben.
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Passt alles, ordnet das Gericht die Versteigerung per Beschluss an und stellt ihn allen Beteiligten zu. Mit der Zustellung an den Schuldner ist die Immobilie beschlagnahmt. Eigentümer bleibt er, wohnen und vermieten darf er weiter, frei verkaufen aber nicht mehr. Dafür braucht er ab jetzt die Gläubiger. Parallel wandert der Zwangsversteigerungsvermerk in Abteilung II des Grundbuchs, sichtbar für jeden mit berechtigtem Interesse.
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Mit der Zustellung laufen Fristen. Innerhalb von zwei Wochen kann der Schuldner nach § 30a ZVG beantragen, das Verfahren für bis zu sechs Monate einstweilen einzustellen, vorausgesetzt es ist realistisch, die Rückstände in dieser Zeit auszugleichen, etwa über einen freihändigen Verkauf. Bei echten Härtefällen greift daneben § 765a ZPO, und mit Zustimmung des Gläubigers geht die Einstellung auch nach § 30 ZVG. Genau diese Monate braucht ein sauber vorbereiteter Verkauf. Er bringt im Regelfall spürbar mehr als der Termin am Gericht.
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Das Gericht bestellt einen Sachverständigen, der den Verkehrswert ermittelt. Die Besichtigung muss der Eigentümer dulden. Wer den Zutritt verweigert, erreicht wenig, denn das Gericht kann sie anordnen, und notfalls schätzt der Gutachter von außen. Das fällt für alle Seiten selten gut aus. Das fertige Gutachten geht an die Beteiligten, die dazu Stellung nehmen können, danach setzt das Gericht den Wert per Beschluss fest. An dieser Zahl hängt später alles, von der Sicherheitsleistung über die Wertgrenzen bis zum Zuschlag.
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Steht der Wert, wird der Termin bestimmt und mindestens sechs Wochen vorher öffentlich bekannt gemacht, bundesweit über www.zvg-portal.de (öffnet in neuem Tab) , dazu Aushang am Gericht, mancherorts noch eine Anzeige in der Tageszeitung. Veröffentlicht werden Termin, Gericht, Objektbeschreibung, Verkehrswert und meist das Gutachten zum Download. Von der Anordnung bis hierher vergehen typischerweise neun bis achtzehn Monate. Ab der Veröffentlichung kann jeder mitlesen, Nachbarn und Mieter eingeschlossen.
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Der Termin ist öffentlich, findet im Amtsgericht statt und wird von einem Rechtspfleger geleitet. Zuerst kommt der Bekanntmachungsteil mit Grundbuchinhalt, Verkehrswert, betreibenden Gläubigern und angemeldeten Rechten wie Wohnrecht oder Nießbrauch. Dann wird das geringste Gebot verlesen. Ein Teil davon ist bar zu zahlen, nämlich Verfahrenskosten und vorrangige Ansprüche, der andere besteht aus Rechten, die nach dem Zuschlag bestehen bleiben. Geboten wird nur auf den Barteil. Was an Rechten obendrauf kommt, muss jeder selbst mitrechnen, und genau daran verkalkulieren sich die meisten.
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Mit der Aufforderung zur Abgabe von Geboten beginnt die Bietstunde. Mindestens 30 Minuten dauert sie, Schluss ist erst, wenn nach dreimaligem Aufruf niemand mehr bietet. Mitbieten darf jeder Geschäftsfähige, Ausweis vorausgesetzt, und wer für andere bietet, braucht eine öffentlich beglaubigte Vollmacht. Verlangt ein Beteiligter Sicherheit, sind 10 % des Verkehrswerts nachzuweisen, per Vorabüberweisung an die Gerichtskasse, Bundesbankscheck oder Bankbürgschaft. Bargeld nimmt niemand an. Ohne diesen Nachweis ist das Gebot wertlos, egal wie hoch es ausfällt.
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Nach der Bietstunde wird über den Zuschlag verhandelt. Im ersten Termin gibt es zwei Grenzen. Unter 70 % des Verkehrswerts kann ein betroffener Gläubiger die Versagung beantragen (§ 74a ZVG), unter 50 % muss das Gericht von sich aus versagen (§ 85a ZVG). Fällt kein Gebot oder wird versagt, folgt ein neuer Termin, und dort gelten beide Grenzen nicht mehr. Dann kann ein Objekt auch weit unter der Hälfte des Verkehrswerts weggehen.
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Wirksam wird der Zuschlag mit der Verkündung, entweder direkt im Anschluss oder in einem eigenen Verkündungstermin ein bis drei Wochen später. In diesem Moment ist der Ersteher Eigentümer, noch bevor das Grundbuch geändert ist. Der Beschluss tritt an die Stelle des notariellen Kaufvertrags, und damit ist die Sache verbindlich. Kein Rücktritt, kein Widerruf, keine Gewährleistung. Das Bargebot ist bis zum Verteilungstermin zu zahlen, ab Zuschlag mit 4 % Zinsen im Jahr. Dazu kommen Grunderwerbsteuer, Zuschlagsgebühr und Grundbuchkosten.
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Sechs bis acht Wochen nach dem Zuschlag lädt das Gericht zum Verteilungstermin. Verteilt wird nach der Rangfolge des § 10 ZVG, also erst Verfahrenskosten und vorrangige öffentliche Lasten, dann die Grundpfandgläubiger der Reihe nach. Was übrig bleibt, geht an den bisherigen Eigentümer. Reicht der Erlös nicht, bleibt der Rest als persönliche Schuld bestehen. Für den Ersteher steht die Übergabe an. Gegen den früheren Eigentümer ist der Zuschlagsbeschluss zugleich Räumungstitel, Mieter dagegen bleiben drin, der Ersteher kann ihnen aber nach § 57a ZVG sonderkündigen.
Der LIEPA ZVG-Radar erfasst laufend alle Zwangsversteigerungstermine vorwiegend in Berlin und Brandenburg und bewertet jedes Verfahren nach Lage, Verkehrswert und Objektklasse. Die Auswertung aktualisieren wir wöchentlich.
Für Käufer und Investoren geht der Radar einen Schritt weiter. Auf Wunsch nehmen wir Sie in unser ZVG-Portal auf. Sie bekommen neue Verfahren in Ihrer Region automatisch gemeldet, sobald sie terminiert sind, statt Amtsblätter und Gerichtsportale selbst zu durchsuchen. Passt ein Objekt zu Ihrem Profil, ermitteln wir den Eigentümer und stellen den Kontakt her. So können Sie die Immobilie oft schon vor dem Termin freihändig kaufen, ohne Bietergefecht im Gerichtssaal und ohne die Risiken des Zuschlags.
Ratgeber zum Thema
Häufige Fragen zur Zwangsversteigerung
Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?
Der Gläubiger beantragt die Versteigerung beim Amtsgericht, das Gericht lässt den Verkehrswert per Gutachten festsetzen und macht den Termin öffentlich bekannt. Im Termin wird mindestens 30 Minuten lang geboten, danach entscheidet das Gericht über den Zuschlag. Im ersten Termin gelten die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 des Verkehrswerts, in späteren Terminen fallen sie weg. Den vollständigen Ablauf mit allen Fristen zeigt unser Zeitstrahl weiter oben.
Kann man eine Zwangsversteigerung abwenden?
Ja, bis zum Zuschlag ist das oft möglich: durch eine Einigung mit dem Gläubiger, eine Umschuldung, die einstweilige Einstellung des Verfahrens nach § 30a ZVG oder durch den freihändigen Verkauf vor dem Termin. Der freie Verkauf erzielt in der Regel deutlich mehr als der Zuschlag im Gerichtssaal und ist häufig der Weg, bei dem am Ende keine Restschuld bleibt. Genau diesen Weg begleiten wir.
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Die Teilungsversteigerung ist eine Sonderform der Zwangsversteigerung: Sie hebt eine Gemeinschaft auf, typischerweise eine Erbengemeinschaft oder Eheleute nach der Trennung, wenn sich die Miteigentümer nicht über den Verkauf einigen. Jeder Miteigentümer kann sie beantragen. Das Ergebnis liegt oft unter dem Marktwert, ein gemeinsamer freihändiger Verkauf bringt fast immer mehr. Wir vermitteln in solchen Lagen zwischen den Parteien und organisieren einen Verkauf, dem alle zustimmen können.
Warum bringt der freihändige Verkauf vor dem Termin meist mehr?
Im Gerichtssaal bietet nur, wer an diesem Vormittag anwesend ist, und viele Bieter kalkulieren Abschläge für Risiken wie die fehlende Innenbesichtigung ein. Am freien Markt konkurrieren dagegen alle Kaufinteressenten, mit Besichtigung, vollständigen Unterlagen und Finanzierungsvorlauf. Deshalb liegt der erzielbare Preis in der Regel spürbar über dem Zuschlagsergebnis. Voraussetzung ist, früh genug zu starten, damit der Verkauf vor dem Termin beurkundet werden kann.
Wo finde ich aktuelle Zwangsversteigerungen in Berlin?
Die Termine veröffentlichen die Amtsgerichte, verteilt über Aushänge, Amtsblätter und das gemeinsame Justizportal. Genau dieses Suchen nimmt unser ZVG-Radar ab: Er erfasst laufend die Zwangsversteigerungstermine in Berlin und Brandenburg, bewertet jedes Verfahren nach Lage, Verkehrswert und Objektklasse und meldet Ihnen auf Wunsch neue Verfahren in Ihrer Region automatisch, sobald sie terminiert sind.
Was bedeutet der Verkehrswert bei einer Zwangsversteigerung?
Der Verkehrswert wird vom Gericht auf Basis eines Gutachtens festgesetzt und ist die Bezugsgröße für die Wertgrenzen im ersten Termin. Er ist aber nicht automatisch der Marktpreis: Das Gutachten entsteht oft ohne Innenbesichtigung und liegt zum Termin gern ein Jahr oder länger zurück. Wir lesen solche Gutachten täglich und ordnen ein, was ein Objekt am freien Markt wirklich erzielen würde.
LIEPA erbringt keine Rechts- oder Steuerberatung. In laufenden Verfahren beziehen Sie Ihre Rechtsanwältin oder Ihren Rechtsanwalt ein.