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Spekulationsfrist bei Immobilien: Wann der Verkauf steuerfrei ist
Zehn Jahre sind die magische Grenze, aber es gibt eine wichtige Ausnahme. Und bei geerbten oder geschenkten Häusern zählt ein anderes Datum, als viele denken.
Das Wichtigste in Kürze
- Liegen zwischen notariellem Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei (§ 23 EStG).
- Selbst bewohnt im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor: auch früher steuerfrei.
- Geerbt oder geschenkt: Die Frist des Vorbesitzers läuft weiter.
- Sonst gilt Ihr persönlicher Steuersatz. Gewinne unter 1.000 Euro im Jahr bleiben frei.
Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf kann einkommensteuerpflichtig sein, muss es aber nicht. Ob das Finanzamt mitverdient, entscheidet fast immer die Spekulationsfrist. Im Gesetz heißt sie nüchtern „privates Veräußerungsgeschäft”, in der Praxis geht es um eine Frage: Wie lange gehört Ihnen die Immobilie schon, und wer hat darin gewohnt?
Die Zehnjahresregel nach § 23 EStG
Liegen zwischen dem Kauf und dem Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei. Das gilt für Häuser, Wohnungen und unbebaute Grundstücke gleichermaßen, egal ob vermietet, leer oder selbst genutzt. Wer früher verkauft, versteuert den Gewinn mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz, und der ist bei einem sechsstelligen Wertzuwachs schnell ein sehr teurer Posten.
Die Regel steht in § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 des Einkommensteuergesetzes. Sie betrifft nur Immobilien im Privatvermögen. Gehört das Objekt zu einem Betrieb, gelten andere Regeln.
So wird die Frist gezählt
Gezählt wird von Beurkundung zu Beurkundung, also vom Notartermin beim Kauf bis zum Notartermin beim Verkauf. Der Bundesfinanzhof stellt auf den Abschluss der Kaufverträge ab, nicht auf den Grundbucheintrag und nicht auf die Schlüsselübergabe.
Für die Planung heißt das: Sicher sind Sie erst, wenn der Verkaufsvertrag nach dem zehnten Jahrestag Ihres Kaufvertrags beurkundet wird. Wer im März 2016 gekauft hat, sollte den Notartermin für den Verkauf also nicht vor April 2026 ansetzen. Ein Kaufinteressent, der ein paar Wochen warten kann, ist in diesem Fall oft viel Geld wert.
Die Ausnahme für Eigennutzer
Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, verkauft auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei. Das Gesetz kennt dafür zwei Wege:
- Ausschließlich selbst genutzt: Sie haben seit dem Kauf durchgehend selbst darin gewohnt.
- Drei Kalenderjahre: Sie haben im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst darin gewohnt.
Beim zweiten Weg genügen angebrochene Jahre am Anfang und am Ende. Der Bundesfinanzhof verlangt aber einen zusammenhängenden Zeitraum, und das mittlere Jahr muss vollständig selbst genutzt sein. Ein Beispiel: Wer im Dezember 2024 eingezogen ist, das ganze Jahr 2025 dort gewohnt hat und im Januar 2026 verkauft, erfüllt die Ausnahme.
Als Eigennutzung gilt auch eine Zweitwohnung, die Ihnen zur Verfügung steht, und die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie noch Kindergeld oder Kinderfreibeträge erhalten. Wohnt dagegen ein erwachsenes Kind ohne diesen Anspruch darin, zählt das nicht. Vermietete Objekte fallen nicht unter die Ausnahme. Wer schon vor dem Verkaufsjahr auszieht und vermietet, verliert sie ebenfalls.
Geerbt oder geschenkt: die Frist läuft weiter
Bei einem geerbten oder geschenkten Haus beginnt die Frist nicht neu. § 23 Absatz 1 Satz 3 EStG rechnet Ihnen den Kauf durch den Vorbesitzer zu. Wer das Elternhaus erbt, das seit zwanzig Jahren der Familie gehört, verkauft darum in aller Regel steuerfrei, egal wie schnell nach dem Erbfall.
Umgekehrt gilt: Haben die Eltern erst vor sechs Jahren gekauft und das Haus vermietet, läuft die Frist noch vier Jahre, auch wenn Sie es gerade erst geerbt oder geschenkt bekommen haben.
Vorsicht bei teilentgeltlichen Übertragungen. Übernehmen Sie bei einer Schenkung zum Beispiel noch laufende Kredite oder zahlen Sie Geschwistern bei der Erbauseinandersetzung eine Abfindung, kann dieser Teil steuerlich als Kauf gelten. Für ihn beginnt dann eine eigene Zehnjahresfrist. Solche Fälle gehören vor dem Verkauf auf den Tisch Ihres Steuerberaters. Mehr zum Ablauf nach einem Erbfall lesen Sie im Ratgeber geerbtes Haus verkaufen.
Wie der Gewinn berechnet wird
Steuerpflichtig ist nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn. Vom Verkaufspreis werden die Anschaffungskosten samt Kaufnebenkosten und die Kosten des Verkaufs abgezogen. Haben Sie die Immobilie vermietet und abgeschrieben, mindern die genutzten Abschreibungen die Anschaffungskosten (§ 23 Absatz 3 EStG). Der Gewinn fällt dadurch höher aus, als viele erwarten.
Ein Beispiel mit runden, ausgedachten Zahlen, die Rechnung ist echt: Eine vermietete Wohnung wurde im März 2019 gekauft und soll im Oktober 2026 verkauft werden.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 400.000 € |
| abzüglich Verkaufskosten | 15.000 € |
| Kaufpreis 2019 plus Kaufnebenkosten | 330.000 € |
| abzüglich bisher genutzte Abschreibungen | 35.000 € |
| Anschaffungskosten für die Rechnung | 295.000 € |
| Steuerpflichtiger Gewinn | 90.000 € |
| Steuer bei einem Grenzsteuersatz von 42 % | ca. 37.800 € |
Dazu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Wer mit dem Notartermin bis nach März 2029 wartet, zahlt auf denselben Gewinn keine Einkommensteuer. Ob sich das Warten lohnt, hängt davon ab, wie sich Markt, Miete und Ihre Pläne in der Zwischenzeit entwickeln.
Kleine Gewinne bleiben frei: Seit 2024 gilt eine Freigrenze von 1.000 Euro für den Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr. Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Liegt der Gewinn darüber, ist er vollständig zu versteuern.
Kurz vor der Frist?
Manchmal trennen Verkäufer nur wenige Monate von der Steuerfreiheit. Dann rechnet sich Geduld, und genau das sagen wir Ihnen auch. Sie können die Vermarktung trotzdem vorbereiten: Unterlagen, Bewertung und Exposé stehen, und der Notartermin wird erst nach Fristablauf angesetzt.
Wer in kurzer Zeit mehrere Objekte kauft und wieder verkauft, sollte außerdem an den gewerblichen Grundstückshandel denken. Die Finanzverwaltung prüft ihn in der Regel, wenn innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte gekauft und verkauft werden. Dann können auch Gewinne nach Ablauf der zehn Jahre steuerpflichtig sein.
Die Fristen prüfen wir im Erstgespräch mit, die verbindliche Auskunft gehört zu Ihrem Steuerberater. Welche weiteren Kosten beim Verkauf anfallen, zeigt der Beitrag zu den Notarkosten beim Hausverkauf. Ob Halten statt Verkaufen die bessere Wahl ist, steht unter verkaufen oder vermieten. Den Anfang macht eine kostenlose Bewertung, alles Weitere zeigt die Verkaufsseite.
Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Private Veräußerungsgeschäfte, Gesetze im Internet
- Amtliches Einkommensteuer-Handbuch zu § 23 EStG, Bundesministerium der Finanzen
- BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16: Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, Bundesfinanzhof
Häufige Fragen
Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
Wenn zwischen dem Kaufvertrag und dem Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre liegen. Innerhalb der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor. Geregelt ist das in § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG.
Zählt bei der Spekulationsfrist der Notartermin oder der Grundbucheintrag?
Der Notartermin. Maßgeblich sind die Tage, an denen der Kaufvertrag und später der Verkaufsvertrag notariell beurkundet werden. Wann Sie ins Grundbuch eingetragen wurden oder wann Besitz, Nutzen und Lasten übergingen, spielt für die Frist keine Rolle.
Gilt die Spekulationsfrist auch bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie?
Ja, aber sie beginnt nicht neu. Bei unentgeltlichem Erwerb wird Ihnen der Kauf durch den Erblasser oder Schenker zugerechnet (§ 23 Absatz 1 Satz 3 EStG). Hat die Mutter das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, können Sie es steuerfrei verkaufen. Zahlen Sie bei der Übertragung etwas, etwa Abfindungen an Geschwister oder eine Übernahme von Schulden, kann für diesen Teil eine neue Frist beginnen.
Wie hoch ist die Steuer bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist?
Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und Verkaufskosten, wobei bereits genutzte Abschreibungen die Anschaffungskosten mindern. Liegt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Jahr unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Das ist eine Freigrenze: Darüber ist der volle Gewinn steuerpflichtig.
Reicht es, kurz vor dem Verkauf selbst einzuziehen?
Nein. Die Eigennutzung muss zusammenhängend über drei Kalenderjahre reichen: im Verkaufsjahr und im zweiten Jahr davor genügt ein Teil des Jahres, das Jahr dazwischen muss vollständig selbst bewohnt sein. Wer erst im Verkaufsjahr einzieht, erfüllt die Ausnahme nicht.
