Blog Ratgeber
Haus oder Wohnung verkaufen oder vermieten? Die ehrliche Rechnung
Wann sich Halten lohnt und wann der Verkauf die bessere Antwort ist, mit einer einfachen Beispielrechnung zum Nachrechnen.
Geerbte Wohnung, Umzug in eine andere Stadt, Trennung: Irgendwann steht fast jeder Eigentümer vor derselben Frage: verkaufen oder vermieten? Eine pauschale Antwort gibt es nicht, aber eine ehrliche Rechnung.
Die Vermieter-Rechnung
Von der Kaltmiete bleibt weniger übrig, als viele denken. Realistisch kalkuliert man:
- Bewirtschaftung: Verwaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, Versicherungen.
- Instandhaltung: Rücklage für Reparaturen und die großen Posten (Heizung, Bad, Fenster), auch wenn sie dieses Jahr nicht anfallen.
- Leerstand und Mietausfall: Selbst in Berlin gibt es Wechselmonate und im schlechtesten Fall Ausfälle.
- Steuern: Mieteinnahmen sind zu versteuern; dafür wirken Abschreibung und Kosten mindernd.
Ein vereinfachtes Beispiel
Eine Wohnung ist 300.000 € wert und ließe sich für 1.000 € kalt vermieten. Das sind 12.000 € Jahresmiete, ein Faktor von 25 bzw. 4 % Bruttorendite. Nach Bewirtschaftung und Rücklage bleiben davon beispielsweise 3 % netto vor Steuern. Die eigentliche Frage lautet dann: Erwarten Sie von diesem Objekt in dieser Lage zusätzlich eine Wertsteigerung, die das Risiko trägt? Wenn ja, spricht viel fürs Halten. Wenn nein, arbeitet das Kapital woanders womöglich besser.
(Die Zahlen sind bewusst vereinfacht, Ihre echte Rechnung hängt von Zustand, Miete, Finanzierung und Ihrer Steuersituation ab.)
Beim Haus rechnet sich Vermieten anders
Ein vermietetes Einfamilien- oder Reihenhaus ist etwas anderes als eine vermietete Wohnung. Es gibt keine Eigentümergemeinschaft, die Instandhaltung plant und Rücklagen bildet: Dach, Heizung, Fenster und Garten liegen allein bei Ihnen. Dafür suchen Mieter von Häusern oft langfristig, meist Familien, die lange bleiben wollen.
Beim Verkauf gilt dagegen fast immer: Das Haus bringt leer deutlich mehr, weil es dann auch für Selbstnutzer infrage kommt, und die sind bei Häusern die größte Käufergruppe. Wer ein Haus einmal vermietet, legt sich deshalb oft für Jahre fest. Was Häuser in Berlin derzeit kosten, steht im Beitrag zu den Hauspreisen in Berlin.
Drei Fragen, die die Entscheidung tragen
- Spekulationsfrist: Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück und war die Wohnung nicht ausreichend selbst genutzt, kann der Gewinn beim Verkauf steuerpflichtig sein, das Timing kann viel Geld wert sein. Details im Beitrag zur Spekulationsfrist.
- Wollen Sie Vermieter sein? Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung, Mieterwechsel, das ist Arbeit oder kostet Verwaltung.
- Bezugsfrei oder vermietet verkaufen? Bezugsfreie Wohnungen erzielen in Berlin meist deutlich höhere Preise. Wer ohnehin einen Auszug plant, sollte die Reihenfolge durchdenken.
Erst rechnen, dann entscheiden
Wir rechnen beide Wege mit Ihnen durch, mit echtem Marktwert statt Portalpreisen. Wo die Preise in Berlin gerade stehen, zeigt der Beitrag zu den Immobilienpreisen in Berlin; wer vermietet und die Arbeit abgeben will, findet sie bei unserer Hausverwaltung. Der Einstieg ist die kostenlose Immobilienbewertung; wie ein Verkauf bei uns abläuft, steht unter Verkauf.
Quellen
- § 23 Einkommensteuergesetz: Private Veräußerungsgeschäfte, Gesetze im Internet
Häufige Fragen
Ist es besser, ein Haus zu verkaufen oder zu vermieten?
Das hängt davon ab, was nach allen Kosten von der Miete übrig bleibt und ob Sie für das Objekt eine Wertsteigerung erwarten, die das Vermieterrisiko trägt. Dazu kommen Spekulationsfrist, Ihre Steuersituation und die Frage, ob Sie Vermieter sein wollen. Liegt die Nettorendite niedrig und ist kein Wertzuwachs zu erwarten, arbeitet das Kapital nach einem Verkauf oft besser.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich meine Immobilie verkaufe?
Bei vermieteten Immobilien ist ein Gewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst bewohnt, bleibt der Verkauf steuerfrei. Im Einzelfall klärt das Ihr Steuerberater.
Verkauft sich ein Haus vermietet oder leer besser?
Leer übergebene Häuser und Wohnungen erzielen meist höhere Preise, weil der Käuferkreis mit Selbstnutzern größer ist. Ein vermietetes Objekt kaufen fast nur Kapitalanleger, der Preis richtet sich dann nach dem Ertrag. Wer ohnehin einen Auszug plant, sollte die Reihenfolge von Kündigung, Leerstand und Verkauf durchrechnen.
Was bleibt von der Miete wirklich übrig?
Weniger als die Kaltmiete vermuten lässt. Abzuziehen sind Verwaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, Versicherungen, eine Rücklage für Instandhaltung und ein Puffer für Leerstand. Danach wird der Überschuss versteuert, wobei Abschreibung und Kosten mindernd wirken.
