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Immobilienpreise Berlin 2026: Was Wohnungen jetzt wirklich kosten
Angebotspreise in den Portalen sagen wenig aus. Belastbare Zahlen kommen woanders her, und für Verkäufer hat das Folgen.
Wer den Wert einer Berliner Wohnung einschätzen will, klickt meistens zuerst durch die großen Portale. Da fängt das Missverständnis schon an. Was dort steht, sind Angebotspreise. Also Wunschpreise von Verkäufern und eben nicht die Summen, über die am Ende beim Notar beurkundet wird. Je nach Lage und Zustand klaffen die beiden Zahlen ordentlich auseinander.
Woher belastbare Zahlen kommen
Verlässlich wird es erst bei den tatsächlichen Kaufverträgen. Jeder Notarvertrag in Berlin landet in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Daraus entstehen die jährlichen Marktberichte, und das ist die einzige Statistik, die echte Abschlüsse abbildet statt Inserate. Wir ergänzen das als Makler um unsere eigenen Abschlüsse und um das, was uns in laufenden Verkäufen an Geboten auf den Tisch kommt.
Die Zahlen für 2025 auf einen Blick
Der Gutachterausschuss hat im Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 ausgewertet, was 2025 tatsächlich beurkundet wurde:
| Berlin 2025 | Wert | zum Vorjahr |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen, mittlerer Kaufpreis | 5.511 €/m² | +5 % |
| Wohnungen in neu errichteten Anlagen | 8.108 €/m² | +2 % |
| Kaufverträge über Wohnungs- und Teileigentum | 18.303 | +10 % |
| Ein- und Zweifamilienhäuser, mittlerer Kaufpreis | leicht höher | +1 % |
| Kaufverträge insgesamt | 22.912 | +10 % |
| Geldumsatz insgesamt | rund 16,1 Mrd. € | +8 % |
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026.
Die Kurzfassung: Es wird wieder deutlich mehr gekauft, die Preise bleiben dabei weitgehend stabil. Im ersten Quartal 2026 hat sich an den Preisen kaum etwas bewegt. Wichtig beim Lesen: Ein mittlerer Kaufpreis für ganz Berlin ist ein Durchschnitt über sehr verschiedene Wohnungen. Die sanierte Altbauwohnung im Innenstadtkiez und die Plattenbauwohnung am Stadtrand stecken in derselben Zahl. Für die eigene Wohnung ist sie ein Anhaltspunkt, kein Preis.
Was den Preis heute wirklich treibt
Drei Faktoren entscheiden in Berlin aktuell stärker als alles andere:
- Lage im Kiez, nicht nur der Bezirk. Innerhalb desselben Bezirks trennen ruhige Seitenstraße und laute Hauptverkehrsader schnell spürbare Preisunterschiede.
- Energetischer Zustand. Seit Kaufnebenkosten und Zinsen wieder ins Gewicht fallen, rechnen Käufer die Sanierung mit ein. Eine schlechte Energieklasse wird vom Schönheitsfehler zum Preisfaktor.
- Vermietet oder frei? Bezugsfreie Wohnungen erzielen in Berlin regelmäßig deutlich mehr als vermietete, die Differenz ist oft größer, als Eigentümer erwarten.
Was das für Verkäufer heißt
Ein zu hoher Einstiegspreis kostet am Ende Geld. Das Objekt steht in den Portalen, verliert an Frische, und die Gebote, die später kommen, liegen niedriger als bei einem realistisch bepreisten Start. Besser läuft es mit einer Bewertung aus echten Vergleichsabschlüssen und einer Preisstrategie, die zum Objekt passt.
Verkaufswert einer Immobilie in Berlin ermitteln: drei Schritte
Wer wissen will, was die eigene Wohnung oder das eigene Haus beim Verkauf tatsächlich bringt, kommt mit drei Schritten zu einer belastbaren Zahl:
- Vergleichsabschlüsse statt Angebotspreise. Grundlage sind die beurkundeten Kaufpreise ähnlicher Objekte in derselben Lage aus den letzten zwölf Monaten, wie sie der Gutachterausschuss sammelt. Portale zeigen nur, was verlangt wurde.
- Zu- und Abschläge für das konkrete Objekt. Etage, Balkon, Zustand von Bad und Elektrik, Energieklasse, Erbbaurecht, Rücklagen der Eigentümergemeinschaft und ob die Wohnung frei oder vermietet übergeben wird. Jeder Punkt verschiebt den Wert spürbar, manche um zweistellige Prozentwerte.
- Den Preis mit der Strategie abgleichen. Ein Angebotspreis knapp über dem ermittelten Wert lässt Verhandlungsspielraum, ein deutlich höherer kostet Zeit und am Ende Geld. Wer schnell verkaufen muss, setzt anders an als jemand, der auf den Höchstpreis wartet.
Welches Verfahren für welches Objekt passt, erklären wir im Beitrag zu den drei Bewertungsverfahren. Wer noch zwischen Verkauf und Vermietung schwankt, findet die Rechnung dazu unter verkaufen oder vermieten.
Hauspreise und Mehrfamilienhäuser
Bei Häusern entscheidet das Grundstück stärker als bei Wohnungen, der Markt folgt deshalb eigenen Regeln. Was Einfamilien- und Reihenhäuser kosten, steht im Beitrag zu den Hauspreisen in Berlin. Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser werden über den Ertrag bewertet, also über Miete und Faktor. Wie Anleger dabei rechnen, zeigt der Ratgeber Mehrfamilienhaus kaufen in Berlin.
Eine erste Einschätzung bekommen Sie bei uns in wenigen Minuten und kostenlos, zur Immobilienbewertung. Wenn Sie den Verkauf konkret planen, lesen Sie auch, wie wir beim Verkauf vorgehen.
Quellen
- Immobilienmarktberichte des Gutachterausschusses, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin
- Der Berliner Immobilienmarkt zeigt sich 2025 in den Preisen stabil, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen
Häufige Fragen
Was kostet eine Eigentumswohnung in Berlin?
Laut Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte lag der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen 2025 bei 5.511 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, in neu errichteten Wohnanlagen bei 8.108 Euro. Das ist ein Mittelwert über ganz Berlin. Lage, Baujahr, Zustand und ob die Wohnung vermietet ist, verschieben den Wert im Einzelfall deutlich.
Steigen oder fallen die Immobilienpreise in Berlin?
2025 blieben die Preise in fast allen Teilmärkten stabil, bei Eigentumswohnungen stieg der mittlere Quadratmeterpreis um 5 Prozent. Deutlich zugelegt hat die Zahl der Verkäufe: 22.912 Kaufverträge, rund 10 Prozent mehr als im Vorjahr. Im ersten Quartal 2026 blieben die Preise nahezu unverändert.
Was kostet ein Haus in Berlin?
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stieg der mittlere Kaufpreis 2025 laut Gutachterausschuss nur um etwa 1 Prozent, die Zahl der Verkäufe um 7 Prozent. Bei Häusern entscheidet das Grundstück stärker als bei Wohnungen, deshalb gehen die Preise zwischen Innenstadtrand und Stadtrand weit auseinander. Mehr dazu in unserem Beitrag zu den Hauspreisen in Berlin.
Wie finde ich den Wert meiner Immobilie in Berlin heraus?
Mit Vergleichsabschlüssen aus derselben Lage statt mit Angebotspreisen aus Portalen, dazu Zu- und Abschläge für Zustand, Etage, Energieklasse und Vermietung. Eine erste Einschätzung erhalten Sie kostenlos über unsere Immobilienbewertung, für ein Zinshaus oder eine vermietete Wohnung rechnen wir zusätzlich über den Ertrag.
Warum weichen Portalpreise von den echten Kaufpreisen ab?
Portale zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht, was beim Notar beurkundet wird. Überhöhte Inserate bleiben lange online und verzerren das Bild nach oben, gut bepreiste Objekte sind schnell wieder verschwunden. Nur die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses bildet echte Abschlüsse ab.
