Blog Ratgeber
Notarkosten beim Hausverkauf: Wer zahlt was?
Rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises gehen an Notar und Grundbuch. Wer sie trägt und was Verkäufer wirklich zahlen, in drei Minuten erklärt.
Ohne Notar kein Hausverkauf: Jeder Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland beurkundet werden, sonst ist er unwirksam. Die gute Nachricht für Verkäufer: Den größten Teil der Notarkosten zahlt nicht der Verkäufer, sondern der Käufer.
Was Notar und Grundbuch kosten
Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. Als Faustregel gilt: 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für Beurkundung, Abwicklung und Grundbucheintragungen zusammen. Bei einem Verkauf für 400.000 Euro sind das grob 6.000 bis 8.000 Euro. Verhandeln lässt sich daran nichts, die Gebühren gelten für jeden Notar gleich.
Wer was übernimmt
Das Gesetz regelt die Grundaufteilung selbst: Nach § 448 Absatz 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Eintragung ins Grundbuch. In der Praxis sieht das so aus:
| Posten | zahlt in der Regel |
|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | Käufer |
| Vollzug und Kaufpreisabwicklung durch den Notar | Käufer |
| Auflassungsvormerkung im Grundbuch | Käufer |
| Eigentumsumschreibung im Grundbuch | Käufer |
| Grundschuld für die Finanzierung des Käufers | Käufer |
| Grunderwerbsteuer (in Berlin 6 %) | Käufer |
| Löschung eigener Grundschulden | Verkäufer |
| Maklerprovision bei Wohnung und Einfamilienhaus | geteilt |
Die Löschung alter Grundschulden kostet den Verkäufer meist einige hundert Euro. Bei der Maklerprovision gilt seit Dezember 2020: Wird eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus an einen Verbraucher verkauft, teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage in der Regel hälftig (§§ 656a bis 656d BGB).
So läuft der Notartermin ab
- Vertragsentwurf. Der Notar entwirft den Kaufvertrag. Ein privater Käufer soll den Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin erhalten, damit er ihn in Ruhe prüfen kann.
- Beurkundung. Der Notar liest den Vertrag vollständig vor, Fragen werden direkt geklärt, dann unterschreiben beide Seiten.
- Auflassungsvormerkung. Sie sichert dem Käufer im Grundbuch den Anspruch auf das Eigentum, bevor er zahlt.
- Fälligkeit und Zahlung. Liegen alle Voraussetzungen vor, etwa Löschungsunterlagen der Bank des Verkäufers, meldet der Notar die Fälligkeit, und der Käufer überweist.
- Umschreibung. Nach Zahlung und Grunderwerbsteuer-Bescheinigung wird der Käufer als Eigentümer eingetragen.
Der teure Sonderfall
Ärgerlich wird es, wenn ein Käufer nach der Vertragsbestellung abspringt. Dann können Notarkosten anfallen, obwohl nie beurkundet wurde. Genau deshalb lassen wir nur Interessenten bis zum Notartermin, deren Finanzierung vorher geprüft ist.
Weitere Kosten beim Verkauf im Blick
Neben Notar und Makler kann beim Verkauf Steuer anfallen: Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück und haben Sie nicht selbst darin gewohnt, lesen Sie vorher den Beitrag zur Spekulationsfrist. Was ein Haus in Berlin derzeit bringt, steht im Beitrag zu den Hauspreisen in Berlin.
Sie überlegen zu verkaufen? Dann starten Sie mit einer kostenlosen Bewertung, den kompletten Ablauf zeigen wir auf der Verkaufsseite. Verbindliche Auskünfte zu Gebühren gibt der Notar.
Quellen
- § 448 BGB: Kosten der Übergabe und vergleichbare Kosten, Gesetze im Internet
- § 17 Beurkundungsgesetz: Entwurf zwei Wochen vor der Beurkundung, Gesetze im Internet
- § 656c BGB: Teilung der Maklerprovision, Gesetze im Internet
- FAQ Grunderwerbsteuer, Senatsverwaltung für Finanzen Berlin
Häufige Fragen
Wer zahlt die Notarkosten beim Hausverkauf?
In aller Regel der Käufer. Das Gesetz sieht es so vor (§ 448 Absatz 2 BGB): Der Käufer trägt die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und für die Eintragung ins Grundbuch. Der Verkäufer zahlt nur, was seine Seite betrifft, vor allem die Löschung eigener Grundschulden. Im Kaufvertrag kann man anderes vereinbaren, üblich ist das nicht.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hausverkauf?
Als Faustregel 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch zusammen, bei 400.000 Euro Kaufpreis also grob 6.000 bis 8.000 Euro. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vom Kaufpreis ab. Kommt eine Grundschuld für die Finanzierung des Käufers dazu, wird es etwas mehr.
Welche Kosten hat der Verkäufer beim Notar?
Meist nur die Löschung eigener Grundschulden im Grundbuch, wenn das Haus noch belastet ist, und die Beglaubigung der Löschungsbewilligung. Das sind in der Regel einige hundert Euro. Hinzu kommt gegebenenfalls der Anteil an der Maklerprovision.
Kann man Notarkosten verhandeln?
Nein. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und gelten für jeden Notar gleich. Ein Notar darf weder mehr noch weniger verlangen. Unterschiede entstehen nur durch den Umfang der Tätigkeit, etwa ob der Notar zusätzlich die Lastenfreistellung abwickelt.
Wer zahlt die Notarkosten, wenn der Käufer abspringt?
Wer den Vertragsentwurf beim Notar in Auftrag gegeben hat, schuldet die Kosten für den Entwurf, auch wenn nie beurkundet wird. Meist ist das der Käufer. Klären Sie vorher, wer den Notar beauftragt, und prüfen Sie die Finanzierung des Käufers, bevor der Entwurf bestellt wird.
